Condominio: la ripartizione delle spese legali e degli oneri risarcitori non segue il criterio dell’art. 1126 C.c.

Una delle fattispecie di maggior frequenza che si verifica nel contenzioso condominiale riguarda i danni derivanti da infiltrazioni nell’appartamento sottostante al lastrico solare e provenienti dal lastrico stesso.

Il lastrico solare è quella parte dell’edificio condominiale che assolve contemporaneamente alla funzione di copertura dell’immobile e/o di una parte di esso e consente anche il calpestio ai condomini tutti, ove si tratti di parte comune, oppure ad un solo condomino in particolare ove questi ne abbia la proprietà esclusiva (ad esempio nel caso si tratti di un terrazzo adiacente all’appartamento stesso e, pertanto, parte integrante dell’unità immobiliare).

Proprio la struttura piana del lastrico solare concorre a distinguerlo dal tetto, in quanto esso può fungere come detto da terrazzo, ma anche da sede per l’ubicazione di piccoli impianti fotovoltaici, da area idonea a stendere i panni.

Il lastrico solare si presume di proprietà comune ma può anche essere di proprietà esclusiva, oppure di proprietà comune ma con l’uso esclusivo a favore di un unico condomino.

Il Codice Civile norma la fattispecie del lastrico solare di uso esclusivo o in proprietà esclusiva all’art. 1126, dove disciplina espressamente la ripartizione degli oneri derivanti dalla ricostruzione o dalla manutenzione del lastrico solare. In particolare la norma prevede che le spese relative alla ricostruzione od al rifacimento del lastrico solare siano ripartite nella misura di 1/3 a carico del proprietario del piano di calpestio (ovvero di colui che sia proprietario del lastrico stesso) e per i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle unità immobiliari che traggono beneficio dalla copertura del lastrico stesso, in proiezione verticale al medesimo.

Il criterio in questione è stato tuttavia utilizzato, a mezzo di un’applicazione analogica, anche al fine di ripartire tra i condomini le spese legali e gli oneri risarcitori derivanti dalla soccombenza da parte del condominio che sia stato citato in giudizio dal condomino il cui appartamento abbia subito danni a causa di infiltrazioni derivanti dal lastrico solare.

Si tratta di situazioni nelle quali, malgrado iniziali ed infruttuosi solleciti da parte del condomino danneggiato all’amministratore, il condomino abbia ritenuto poi di esperire il rimedio giudiziale denunciando una responsabilità omissiva o commissiva del condominio in relazione ai danni subiti.

Dichiarata quindi la soccombenza del condominio e la condanna dello stesso a risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni, provati e quantificati in corso di causa, oltre alle spese legali, si pone il problema dell’individuazione del corretto criterio di ripartizione di tali spese.

Sul tema, un primo arresto giurisprudenziale[1] aveva affermato che obbligati – sia alle riparazioni sia al risarcimento dei danni arrecati all’appartamento  sottostante – sono i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario del piano di calpestio, richiamando a tal fine il criterio di proporzione di cui all’art. 1126 C.c.

Una conclusione, quest’ultima, che tuttavia è stata sottoposta al vaglio critico della Suprema Corte[2] nel 2014, dopo che, in precedenza, anche la dottrina lo aveva censurato.

Con questo suo intervento, la Suprema Corte, di fronte ad un divergente orientamento sul punto da parte della giurisprudenza, decide di rimettere al Primo Presidente gli atti di causa al fine di un’assegnazione degli stessi alle Sezioni Unite per la codificazione di un indirizzo uniforme.

E’ infatti immotivata, ad avviso della dottrina ma anche della stessa Suprema Corte nel suo orientamento del 2014, la ratio che portava ad estendere il criterio di riparto delle spese tra i condomini per la manutenzione o la ricostruzione del lastrico solare – di cui all’art. 1126 C.c. – anche per la suddivisione degli oneri risarcitori relativi ai danni arrecati al condomino ed al terzo proprietari dell’appartamento sottostante.

Infatti, l’accollo al condomino, in quota parte, che ha in proprietà esclusiva o in diritto di uso esclusivo il lastrico solare trova ragion d’essere nel godimento che egli ha del bene e quindi nell’usura derivata dal godimento stesso.

Diverso è invece il ragionamento per quanto riguarda i danni di cui deve rispondere il condominio nei confronti del condomino proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico solare: si tratta di danni da omessa manutenzione che non dipendono da un comportamento del proprietario esclusivo del lastrico solare, bensì dall’inerzia del condominio,

A monte di tali danni vi è infatti una mancata solerzia del condominio nell’apprestare ricostruzioni e riparazioni che il condominio danneggiato abbia tempestivamente denunciato all’amministratore: e tale omissione può sussistere anche se il condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o titolare di un diritto di uso dello stesso, sia immune da qualsiasi colpa (come nel caso in cui il danno derivi da un difetto di progettazione).

Il risarcimento di tali danni prescinde infatti da ogni considerazione inerente all’utilità che il danneggiante tragga dal pregiudizio arrecato; e proprio perché il fatto costitutivo dell’illecito risiede nella condotta omissiva o commissiva dei condomini, esso viene a costituire il fondamento di una responsabilità aquiliana da valutarsi ed imputarsi in base alle rispettive colpe dei condomini e, quindi, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza fare improprio utilizzo dell’art. 1126 C.c. che è norma preposta ad altro fine.

[1] Cass. Sez. Unite n. 3672/97

[2] Cass. Ordinanza n. 13526 13.06.2014